Quem compra um imóvel na planta normalmente sabe exatamente quanto custa o apartamento. O que quase ninguém sabe é quanto realmente vai pagar por ele ao longo do tempo. Isso porque boa parte dos compradores faz as contas olhando apenas para a fase mais confortável da operação. E, de fato, durante a construção, as parcelas normalmente parecem administráveis.
O problema começa depois.
Quando chega a entrega das chaves, entra em cena a parte mais pesada da conta: o financiamento imobiliário de 20, 25 ou até 30 anos. E talvez muita gente esteja ignorando um risco importante. O custo desse financiamento pode ser muito maior daqui a dois ou três anos do que é hoje.
Em participação recente no podcast Market Makers, Vinícius Mastrorosa, sócio da Nova Milano Investimentos e um dos maiores especialistas do mercado imobiliário brasileiro, enfatizou um alerta importante: o crédito imobiliário brasileiro pode ficar significativamente mais caro nos próximos anos.
A razão é estrutural.
Segundo Mastrorosa, a carteira de crédito imobiliário dos bancos já ultrapassou o volume total de recursos disponíveis na poupança. E isso muda completamente a lógica do setor.
Durante décadas, a poupança foi uma das principais fontes de funding do financiamento imobiliário no Brasil. Era justamente ela que permitia aos bancos oferecer e crescer a carteira de crédito imobiliário de longo prazo com taxas relativamente baixas, muitas vezes inferiores à própria Selic.
O Brasil se acostumou a uma situação bastante incomum: financiar imóveis pagando juros abaixo da taxa básica da economia.
Mas essa engrenagem começou a mudar.
Os números ajudam a entender. Em 2006, o saldo da poupança brasileira girava em torno de R$ 166 bilhões. Em 2011, passou para R$ 387 bilhões. Em 2016, chegou perto de R$ 642 bilhões. Em 2021, ultrapassou R$ 1 trilhão. Desde então, porém, praticamente estacionou.
Enquanto isso, o crédito imobiliário continuou crescendo.
Na prática, como Mastrorosa afirma, os bancos passaram a emprestar mais do que a própria poupança consegue financiar. E, quando o dinheiro deixa de vir da poupança, ele precisa vir de outras fontes.
O problema é que essas fontes têm custo muito mais próximo do CDI e da Selic. E o banco ainda precisa colocar seu spread em cima desse custo de captação.
Ou seja, talvez o financiamento imobiliário dos próximos anos fique muito mais alinhado aos juros de mercado do que aos juros subsidiados aos quais o brasileiro se acostumou.
Foi justamente esse o ponto reforçado por Mastrorosa no podcast.
Talvez aqui esteja um dos maiores riscos escondidos de quem comprou lançamentos imobiliários recentes.
Muitos compradores adquiriram imóveis na planta contando com a possibilidade de financiar grande parte do valor na entrega das chaves daqui a dois ou três anos. Só existe um detalhe importante: ninguém garante que o crédito disponível naquele momento terá condições parecidas com as atuais.
E pequenas mudanças nos juros fazem enorme diferença em financiamentos longos.
No fim, o comprador continua levando o mesmo imóvel para casa. A diferença é que talvez precise pagar duas, três ou até mais vezes por ele ao longo do financiamento.
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