A decisão do Superior Tribunal de Justiça, que exigiu a aprovação em assembleia de condomínio para o uso de apartamentos para locação de curta permanência, causou preocupação em algumas pessoas que compraram imóveis para este fim e agora terão de alterar seus planos.
O mercado, no entanto, já vinha trabalhando com uma solução: a construção de prédios exclusivos para esta finalidade.
A medida também soluciona outras restrições que podem ter sido aprovadas por estados e municípios. Recentemente, a própria Airbnb, principal plataforma deste tipo de aluguel, anunciou a retirada dos anúncios de todos os imóveis que foram construídos de forma subsidiada, como sendo Habitação de Interesse Social em São Paulo. A pressão veio depois de uma CPI na Câmara Municipal de da capital paulista investigar irregularidades no mercado de HIS, inclusive a compra por investidores.
Outra mudança expressiva foi a cobrança de impostos em cima dos rendimentos deste tipo de locação, decidida no ano passado. A ausência de tributos fazia com que a pessoa que alugar para curta temporada tivesse um benefício a mais em relação a quem fazia a locação para moradia.
Para Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, ecossistema de estratégias de gestão imobiliária, as mudanças causam uma estabilização no mercado deste tipo de aluguel. “O capitalismo tem a característica de tencionar ao máximo a relação com as leis e depois recuar para uma estabilidade”, analisa. Assim, quem agiu com precaução é beneficiado e continua a usufruir das vantagens deste mercado.
Ele aponta para uma mudança no perfil de quem atuava no aluguel de curta permanência. Segundo Werneck, a pandemia paralisou os investimentos do setor hoteleiro e levou as pessoas a investirem em apartamentos de pequeno porte com o objetivo de mobiliar e alugar para temporadas.
De olho no investidor que quer comprar apartamentos para aluguel de curta temporada, já existem construtoras que fazem projetos para atender ente perfil. É o caso da NF Empreendimentos, que está erguendo um prédio chamado Raro, em Itajaí (SC).
André Pereira, diretor da empresa, afirma que o empreendimento terá a possibilidade de oferecer toda a estrutura de um hotel de luxo. “Caberá aos condôminos decidirem, por exemplo, se consideram vantajoso manter o bar da piscina funcionando 24 horas por dia durante o ano todo e serviços de camareira e massagista”, exemplifica.
Ele acredita que existe um movimento mesmo no alto padrão em busca de estadias em apartamentos e não mais em hotéis. “As pessoas acabam aproveitando a funcionalidade de ter uma cozinha individualizada”, diz. Outra tendência, para Fernandes, é de garantir luxo em ambientes compactos. “Muitas vezes a pessoa viaja sozinha ou em casal e não precisa de um imóvel com metragem elevada para se sentir confortável”, diz.
Outro ponto é a garantia de que não vai haver uma assembleia em que a maioria dos proprietários decida proibir esta modalidade de aluguel, por que eles já adquiriram os apartamentos com o objetivo comum de fazer este tipo de investimento.
A especialista em neurociências Carla Tümmler, 50, conta que ela e o marido passaram a investir nos imóveis exclusivos para locação por temporada. “Uma das vantagens é que o imóvel já vem pronto para esta finalidade, não é necessário se preocupar com a decoração nem mesmo com a administração depois”, explica.
Para ela, outra vantagem é poder escolher localizações com alto potencial de atratividade. “Em São Paulo, a gente optou pelas áreas do Campo Belo, perto de um centro empresarial importante, e da Vila Mariana, onde existem muitos hospitais e universidades”, afirma. A proximidade do metrô é outra característica importante na cidade.
O casal também tem imóveis de locação no litoral catarinense, com uma vocação mais turística. Em todos os casos, o investimento se concentrou em supercompactos. “A gente buscou o aconselhamento de corretores para chegar ao perfil ideal de imóveis”, diz. Até por isso, o casal não foi afetado por restrições de prédios que passaram a proibir este tipo de locação.
Ela afirma que entende as restrições em prédios residenciais, como a preocupação com segurança. “São características diferentes de prédio mesmo, onde moro, aqui em São Paulo também, é um imóvel com característica mais residencial”, analisa.
Diretora de Políticas Públicas do Airbnb no Brasil, Carla Comarella afirma que “a maioria dos anfitriões no Airbnb são pessoas comuns que compartilham um único espaço para complementar renda”. “Estamos falando, principalmente, de uso pontual de imóveis já disponíveis no estoque habitacional e geração de renda extra para famílias brasileiras”, afirma.
Para ela, a construção ou o retrofit de imóveis para uso exclusivo em locação por temporada é uma decisão tomada “a partir das regras urbanísticas de cada cidade estabelecidas pelo poder público e oportunidades de negócio por incorporadoras e investidores”.
A diretora considera o debate complexo, porque precisa “considerar diferentes fatores que impactam o mercado imobiliário e o acesso à moradia, como inflação, juros, oferta habitacional, crescimento populacional e políticas urbanas”.
Ela ressalta que a decisão do STJ é “pontual, sobre um caso específico de um condomínio e um anfitrião e não cria uma proibição geral da atividade do aluguel por temporada em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, opina.
