Concorda que existe uma diferença enorme entre o carro que alguém sonha em dirigir e o carro que uma locadora compra como investimento para alugar? O primeiro normalmente é escolhido pela emoção. O segundo, pela capacidade de gerar receita, ter baixa manutenção, alta demanda e boa liquidez para revenda.
Entretanto, quando se pensa em investir no mercado imobiliário, muitos esquecem disso. A maioria dos investidores ainda escolhe imóveis como quem escolhe o carro dos sonhos, quando deveria pensar como donos da locadora.
Talvez esse seja um dos erros mais comuns do investidor imobiliário: analisar o imóvel com a cabeça de morador quando deveria analisá-lo como empresário. Percebo isso com frequência quando converso com investidores interessados no mercado imobiliário.
Muitos tentam imaginar a própria vida dentro do imóvel antes mesmo de avaliar se aquele ativo funciona bem financeiramente e mesmo que o objetivo não seja o de morar. Rejeitam studios porque “parecem pequenos demais”, preferem apartamentos maiores ou escolhem bairros que fariam sentido para sua própria rotina.
Só que o investidor não é o cliente do imóvel para investimento. O cliente é o inquilino.
E os dados mostram que o mercado vem favorecendo justamente os imóveis que muitos investidores costumam rejeitar.
Segundo relatório do FipeZAP divulgado em maio, imóveis de um dormitório subiram 7,40% nos últimos 12 meses encerrados em abril, acima da média geral do mercado, de 5,63%. No aluguel, também apresentaram a maior rentabilidade média, com taxa de aluguel média de 6,76% ao ano. Já imóveis de mais dormitórios ficaram abaixo de 5% ao ano em rentabilidade.
Em outras palavras, justamente os imóveis que muitos investidores rejeitam por parecerem pequenos estão entre os que mais vêm gerando renda e valorização.
Isso acontece porque o comportamento da sociedade mudou. As famílias estão menores, há mais pessoas morando sozinhas e a mobilidade urbana ganhou importância. Em muitos casos, morar perto do metrô, de universidades e centros comerciais passou a valer mais do que alguns metros quadrados adicionais.
Na prática, imóveis menores costumam reunir características muito desejadas para quem investe: maior demanda potencial, menor vacância, menor custo operacional e menor necessidade de capital investido.
Já ouvi por várias vezes afirmações como: “Esse apartamento aluga por R$ 10 mil por mês”. Mas quem fala isso esquece de considerar quanto patrimônio foi necessário para gerar essa renda. Um imóvel de R$ 3 milhões alugado por R$ 10 mil mensais gera apenas 4% ao ano bruto como rendimento.
O mesmo investimento seria mais rentável se fosse distribuído em seis studios de R$ 500 mil alugados por R$ 3.000. Além de uma rentabilidade significativamente maior, teria melhor diversificação e menor risco de vacância.
E o risco de vacância talvez seja um dos pontos mais negligenciados pelo investidor imobiliário.
Um imóvel vazio durante alguns meses pode destruir rapidamente boa parte da rentabilidade esperada. Não só pela ausência da receita como pelos custos, como o condomínio.
O investidor costuma olhar para o imóvel bonito. O empresário olha para o fluxo de caixa.
Mas existe um segundo erro, ainda mais silencioso.
Muitos investidores até percebem que fizeram uma escolha ruim, mas continuam carregando o imóvel durante anos simplesmente porque já compraram.
No mercado de ações, a falha parece mais evidente. Imagine uma empresa que cresce menos, distribui menos dividendos e possui perspectivas piores do que outras alternativas disponíveis. Em algum momento, o investidor começaria a questionar se faz sentido continuar nela.
Embora muitos investidores acionários também caiam no mesmo viés comportamental de permanecer com o investimento, no imóvel, o comportamento é ainda mais comum.
Muitos mantêm um ativo pouco eficiente porque criaram uma relação emocional com ele. Às vezes porque “o imóvel é bonito”. Às vezes porque vender significaria admitir que a decisão talvez não tenha sido tão boa.
Só que o mercado não remunera apego.
E isso vale tanto para ações quanto para imóveis.
No fundo, patrimônio bonito e patrimônio eficiente não são a mesma coisa. O mercado imobiliário raramente premia o imóvel mais bonito. Normalmente premia o imóvel mais eficiente em rentabilidade.
Michael Viriato é planejador patrimonial e sócio fundador da Casa do Investidor.
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